住宅ローン完済時に投資資産を一括現金化するとどうなる？「累計支出額グラフ」で見る最終逆転のメカニズム

1. 結論図解：「銀行預金に放置（±0円）」基準の3プラン損益比較

年次シミュレーション表では、1年目の金額に余剰資金300万円の配分も含めて計算しています。そのため1年目〜25年目の各年の金額をそのまま合計すると、完済時点の「累計純支出額」と1円単位まで完全に一致します。

• プランA（今すぐ繰上返済）：+79万円 — 初年度に元金を300万円減らして利息を+94万円削減（減税縮小ロス：-15万円）。
• プランB（満期まで投資運用）：+150万円 — 「個人向け国債（変動10年）（表面年利2.05%／税引後1.634%想定）」で25年間複利運用し、完済時に元利合計450万円を現金化。
• プランC（控除終了後に一括返済）：運用プールなら+107万円 ／ 銀行預金のままなら+72万円 — 控除期間（7年間）に個人向け国債（変動10年）で運用した場合は前半+36万円＋後半利息削減+71万円（対 普通預金放置比+82万円）。控除期間中を普通預金（年0.40%）のまま置いて7年後に一括返済した場合でも+72万円（前半預金利息+7万円＋後半利息削減+66万円）となります。

2. テーマ深掘り：1年目の余剰金配分（300万円）を含めた累計支出が、最終年の現金化で一気に右肩下がりにクロスする理由

• ポイント①：1年目：プランA（繰上）もプランB・C（運用）も余剰資金300万円を配分するため、初年度の支出は通常より300万円多く始まる
• ポイント②：プランA（即時繰上）：期間短縮により23年目頃にローンが完済し、終盤の年支出が「0万円（月平均0万円）」になって水平化
• ポイント③：プランB（投資運用）：25年目に投資元利合計（450万円）を一括現金化するため、最終年に大幅な受取超過となり最安支出で逆転

3. キャッシュフロー図解：1年目の余剰金配分と「完済時現金化」の逆転クロス

• 1年目の支出（余剰金300万円の配分を含む）：プランAは繰上返済として、プランB・Cは運用口座への配分として初年度に300万円を拠出するため、1年目の支出額にはこの300万円が含まれます。
• 途中の年次支出（2〜24年目）：プランB・Cは毎月の返済を続けつつ別口座で資金が増え、プランAは期間短縮により終盤数年の支出が「年0万円（月平均0万円）」になります。
• 最終年（25年目）の現金化クロス：プランBは通常完済と同時に投資元利合計（450万円）を一括現金化するため、累計支出グラフが一気に右肩下がりでクロスして逆転します。

4. 実践3ステップ・ロードマップ＆制度・税務上の重要チェックポイント

• 一部繰り上げ返済の手数料と償還期間要件：多くのネット銀行やメガバンクのWeb手続きでは一部繰り上げ返済手数料は無料ですが、期間短縮型の繰り上げ返済によって借入当初から完済までの償還期間が10年未満に短縮されると、住宅ローン控除の対象外となるため注意が必要です。
• 個人向け国債・新NISAの留意点：個人向け国債（変動10年）は半年ごとに利率が見直されるため、将来の市場金利低下時には利子が減少する場合があります（最低0.05%保証）。また新NISAでの株式投資信託等は元本保証ではなく価格変動リスクを伴います。

※本記事の試算値は一定の前提条件に基づくシミュレーション結果であり、将来の金利動向や運用成果を保証するものではありません。住宅ローン控除の実際の還付額はご自身の所得税・住民税額によって上限が異なります。税務の詳細は所轄税務署または税理士へ、金融商品の契約条件は各金融機関の最新の契約締結前交付書面等にてご確認ください。